空き家相続で使える特例とは？条件や申請時の注意点を解説｜熊本市で空き家売却・不動産売却をお考えなら株式会社公明不動産　　

相続で空き家を取得した方の中には、「このまま放置して良いのだろうか」「税金面で損をしない方法はあるのだろうか」と悩まれている方も多いのではないでしょうか。実は、相続した空き家を売却する際には、大きな税金の優遇が受けられる特例が設けられています。本記事では、その特例制度の内容や利用条件、最近の改正点、手続きで注意すべきポイントなどを分かりやすく丁寧に解説します。ぜひ最後までご覧ください。

【目次】

・空き家特例制度とはどのような制度か
・適用を受けるための主な条件
・最近の制度改正とその影響
・特例を利用する際に注意すべき点と手続きの流れ
・まとめ

空き家特例制度とはどのような制度か

相続によって取得した、被相続人が居住していた家屋やその敷地を売却する場合、譲渡所得の金額から最高三千万円を特別に控除できる制度です。これは「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」、通称「空き家特例」と呼ばれています。制度の目的は、相続後に放置されがちな空き家問題の解消と相続人の税負担を軽減することにあります。建築基準が旧耐震とされる昭和五十六年五月三十一日以前に建てられた戸建て住宅が対象となります。

制度名称	被相続人居住用財産（空き家）特例
控除額	譲渡所得から最高三千万円控除
対象建物	昭和五十六年五月三十一日以前に建築された戸建て住宅

この制度は、国税庁が定める制度で、平成二十八年四月一日から令和九年十二月三十一日までの間に売却された場合に適用されます。また、相続人が三人以上いる場合には、特例が一人当たり二千万円に縮小されるルールもあります。

なお、この制度は、対象となる家屋に関して旧耐震基準であること、市街地等で一定の構造上の要件を満たすこと、そして譲渡所得の計算上控除対象になることを前提としており、一般の居住用家屋とは異なる特別な優遇措置として位置付けられています。

適用を受けるための主な条件

次に掲げる条件をすべて満たすことが、空き家特例（譲渡所得から最高で３,０００万円の特別控除を受ける制度）の適用を受けるためには不可欠です。

主な条件	内容
売却期限	相続開始後から３年を経過する年の１２月３１日までに譲渡すること。また、制度の適用期限は令和９年（２０２７年）１２月３１日まで延長されていること。
相続内容と利用状況	相続人が被相続人居住用の建物とその土地を一体で取得し、相続後から譲渡まで空き家のままであること。
譲渡価格と売却先	売却代金が１億円以下であること。かつ、売却先が親族など「特別の関係にある者」でない第三者であること。

まず、譲渡は「相続が開始した日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日」までに行う必要があります（例：相続が２０２４年５月に始まった場合、２０２７年１２月３１日までが期限です）。さらに、制度そのものの適用期限も「令和９年（２０２７年）１２月３１日」まで延長されているため、この日以前に譲渡することが求められます。これら期限にご注意ください（—空き家特例の制度改正より）。

次に、適用には建物と土地をまとめて相続し、相続後から譲渡まで誰も居住せず事業や貸付にも使用しない空き家であることが条件となります。途中で居住や貸付があった場合には適用対象から外れます（—国税庁）。

また、譲渡代金は合計で１億円以下であることが条件です。複数の相続人や分割譲渡がある場合には、譲渡代金の合計が１億円を超えないよう注意が必要です（—国税庁）。加えて、売却先は配偶者や生計を一にする親族などの「特別な関係者」ではない第三者に限られます（—国税庁）。

最近の制度改正とその影響

まず、空き家特例の適用期限についてです。この制度はかつて令和5年12月31日までの譲渡に限られていましたが、令和6年以降の税制改正により、令和9年（2027年）12月31日まで延長されました。これにより、ゆとりをもって準備し計画的に譲渡を進められるようになっています。

改正ポイント	内容	影響
適用期限の延長	令和5年から令和9年12月31日まで延長	譲渡の準備期間に余裕が生まれる
解体・耐震改修の柔軟化	譲渡後、翌年2月15日までに買主が実施しても特例適用可	売主の費用負担が軽減され、売却しやすくなる
相続人が3人以上の場合の控除額	従来の3,000万円から1人あたり2,000万円に減額	相続人が多いほど1人あたりの控除額が減少

このように、制度の運用はより実用的になりつつありますが、相続人が3人以上の場合など、一部に制限も設けられています。

なお、令和6年1月1日以降の譲渡については、譲渡後に買主が耐震改修または建物の取り壊しを行う場合にも特例が適用されるようになりました。ただし、売買契約書にはその旨の特約を明記し、買主が翌年2月15日までに行うことが必要です（売主がすべての負担を負わずに済む点で、大きな柔軟性がもたらされました）。

また、相続人が3人以上いる場合、1人あたりの特別控除額が2,000万円に引き下げられました。従来は相続人の人数にかかわらず1人3,000万円でしたが、この改正により、控除額が最大で1,000万円減ってしまう可能性があります。

特例を利用する際に注意すべき点と手続きの流れ

相続した空き家を売却して「空き家特例」の適用を受けるには、いくつかの重要な注意点と確実な手続きを踏むことが不可欠です。

注意点・手続き段階	主な内容	具体的な留意点
１．確定申告の期限	売却した年の翌年２月16日から３月15日までに申告が必要です。	期限を過ぎると特例適用が受けられなくなります。
２．必要書類の準備	登記事項証明書、売買契約書、被相続人居住用家屋等確認書、耐震証明書、譲渡所得内訳書など。	書類の不備や記載漏れがあると適用漏れの恐れがあります。
３．申告手続きの流れ	市町村での確認書取得、売却契約締結、翌年の確定申告という流れが基本です。	チェックシートを活用し、各段階で的確に確認を行いましょう。

まず、最も重要なのは売却した年の翌年２月16日から３月15日までという確定申告の期限を守ることです。期限を過ぎると、たとえ税額がゼロとなるケースでも、特例が適用されなくなる可能性がありますので注意が必要です。これは「確定申告の必要性および期限の厳守」が重要であるというポイントです。確定申告は申告対象年の翌年に実施する必要があります。たとえば令和６年（2024年）に売却した場合は、令和７年（2025年）２月16日から３月15日までの期間に申告します。

次に、申告に必要な書類を確実に準備することも欠かせません。主な書類としては以下があります：

登記事項証明書（対象不動産の登記内容）
売買契約書の写し
被相続人居住用家屋等確認書（市区町村発行）
耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し（必要な場合）
譲渡所得の内訳書（申告書に付随する計算明細）

これらの書類が欠けていたり、記載内容に誤りがあると、特例の適用を受けられなくなる恐れがありますので、細部まで確認し、事前に書類一式を揃えておくことが重要です。

最後に、手続き全体の流れを押さえておくことが大切です。まずは市区町村役場で「被相続人居住用家屋等確認書」を申請し取得します。その後、売却契約を締結し、翌年の確定申告に向けて必要書類を整理して準備します。確定申告の際には、譲渡所得の内訳書に正確に記入し、「空き家特例」の適用欄への記載漏れや添付書類の不備に注意します。特に、添付漏れや記載誤りは非常に多いトラブルの原因です。チェックシートなどを使って手続きを段階的に確認することをおすすめします。

これらの注意点を着実に押さえて手続きを進めることで、相続された空き家の売却において「３０００万円特別控除」の適用を確実に受け、税負担を軽減することが可能となります。制度を正しく理解し、万全な準備で対応することが何よりも重要です。

まとめ

空き家の相続特例は、相続によって取得した空き家の売却の際に、大きな税負担の軽減が見込める制度です。適用を受けるためには、旧耐震基準の住宅であることや売却価格など、いくつかの明確な条件を満たす必要があります。制度の内容や申請手続きも改正が重ねられており、年々要件が柔軟になる一方で、申告期限や必要書類の準備など注意すべき点も増えています。少しでも不安を感じた場合は、早めに専門家へ相談することで、安心して特例を活用できます。

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