不動産売却で税金が免除される条件は？主な控除や特例もわかりやすく解説

不動産売却時にかかる主な税金と費用の種類

不動産を売るときには、いくつかの税金や費用がかかります。それぞれについて、誰でもわかるように整理してお伝えいたします。

まず、「印紙税」は売買契約書に貼る収入印紙にかかる税金です。契約金額によって税額が決まり、たとえば１億円以下の契約書では、本来６万円のところが軽減措置により令和９年３月31日まで３万円に減免されています。さらに、「電子契約」を使う場合には、そもそも印紙税が不要になることもあります。

次に、「登録免許税」は登記に関わる税金で、売却時には抵当権の抹消や所有権移転などの登記が必要です。抵当権を抹消する登録免許税は１筆・１棟につき１０００円ずつです。所有権の登記については、本来は評価額×２％ですが、住宅用不動産では令和９年３月31日まで軽減され、建物は０・３％、土地も条件により軽減される仕組みがあります。

そして、「譲渡所得税」は不動産を売って利益が出た場合に課される所得税と住民税、さらに復興特別所得税を合算した税金です。所有期間が５年を超える長期譲渡所得の場合、税率は合計約20.315％です。一方、さらに所有期間が10年を超え、「10年超所有軽減税率の特例」が適用されれば、譲渡所得6000万円以下の部分については約14.21％に軽減されます。

以下の表は、税金の種類とその軽減の仕組みを簡潔にまとめたものです。

不動産売却は大きなお取引ですので、こうした税金や軽減措置をしっかり理解しておくことが、後悔のない取引の第一歩になります。ご不明な点はいつでもお気軽にご相談ください。

居住用財産の３０００万円特別控除とその要件

居住用の自宅（いわゆるマイホーム）を売却した際に、譲渡所得から最大で３０００万円を控除できる制度が「居住用財産の３０００万円特別控除」です。譲渡所得とは、売却価格から取得費用や譲渡費用を差し引いた利益のことを指し、この控除により課税対象額が大幅に削減され、場合によっては非課税となります。例えば譲渡所得が３０００万円以下であれば、税金がかからないケースもあります。制度の仕組みとして、譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－３０００万円という計算式が基本です。要件をきちんと満たし、確定申告を行うことが大切です。

本制度を利用するためには、以下のような要件があります。まず、売却する不動産が実際に居住していた主たる住まいであることが必要です。別荘や趣味として利用する家屋は対象外となります。加えて、節税目的のみの入居と認定されるような場合にも適用されません。また、過去2年以内（前年および前々年）に同じ特例や類似の控除（特定居住用財産の買換えや損益通算・繰越控除など）を受けていないことも条件です。さらに、住まなくなった日から起算して３年以内の年末までに売却する必要があります。また、売却先が配偶者や生計を一にする親族など特別関係者ではないことも求められます。

確定申告による申請が必須であり、売却した翌年の２月１６日から３月１５日までの期間に行うことになります。申告には、確定申告書や譲渡所得の内訳書のほか、売買契約書や領収書、建物や土地の登記事項証明書、戸籍の附票などが必要です。なお、共有名義で売却する場合には、持分割合ごとに譲渡所得を按分し、それぞれが３０００万円控除を適用できます。例えば夫婦共有であれば、共有者それぞれに最大３０００万円の控除枠が認められる点が重要です。

所有期間が10年超など、軽減税率の特例による節税効果

マイホームを売却する際に、所有期間が5年を超えると長期譲渡所得として課税され、その税率は約20.315％（所得税＋住民税＋復興特別所得税）となります。しかし、所有期間が10年を超えている場合、「10年超所有軽減税率の特例」により、さらに有利な税率が適用されます。

この特例を適用するための主な要件は以下のとおりです：

• 売却した年の1月1日時点で、売却対象の家屋と土地の所有期間がともに10年を超えていること
• 居住用の財産で、実際に居住していたこと（住まなくなった場合は、売却が3年後の12月31日までであること）
• 売却先が親子・夫婦など特別な関係者でないこと
• 売却年の前々年および前年に本特例を利用していないこと
• 「3,000万円特別控除」との併用は可能だが、住宅ローン控除や買い換え特例など他の特例とは併用できないこと

要件を満たせば、まず譲渡所得から3,000万円の特別控除を差し引き、残額のうち6,000万円以下の部分には約14.21％の軽減税率を適用することで、大幅な節税が可能です。

例えば、譲渡所得が844万円だった場合、通常の長期譲渡所得税率（20.315％）では約171.5万円の税金となりますが、10年超軽減税率を適用すれば約120万円に抑えられ、約50万円の節税となります。

このような大きな節税効果を得るためには、所有期間や売却対象、適用条件の確認が重要です。確定申告時には「譲渡所得の内訳書」や「登記事項証明書」「戸籍の附票」など必要書類を提出し、専門家の相談を検討することもおすすめです。

譲渡損失が出た場合の損益通算や繰越控除の活用

不動産を売却して譲渡損失が生じた場合、譲渡所得税が発生しないだけでなく、一定の条件を満たせば他の所得との損益通算や翌年以後への繰越控除によって、税負担を低く抑えられる可能性があります。

まず、譲渡損失は同じ年の他の不動産の譲渡所得と相殺（損益通算）できます。つまり、売却益が出た別の不動産と損失を合算して税額を軽減することが可能です（例：土地Aで損、土地Bで得があれば相殺）。

さらに、居住用財産（マイホーム）を売却し損失が出た場合、以下の要件を満たせば、給与所得など他の所得との損益通算が可能です。その上で、損益通算しても控除しきれなかった損失分は、譲渡をした年の翌年以後、最大3年間にわたって繰り越して控除できます。

これらの特例を受けるためには確定申告が必須です。売却した年に「損失が出たこと」「損益通算及び繰越控除の特例を適用する旨」を記載した申告書を提出し、明細書や計算書などの添付書類も必要です。翌年以降も繰越控除を続けるためには、続けて損失申告用の確定申告書を提出しなければなりません。

以上のように、譲渡損失が出た場合の税務対応は「損益通算」「繰越控除」「確定申告」がポイントとなります。売却損が税金軽減につながるチャンスにもなりますので、該当する方は要件の確認と申告手続きを忘れずに行ってください。

まとめ

不動産売却には、印紙税や登録免許税、譲渡所得税など、さまざまな税金や費用がかかりますが、制度を正しく知っておくことで税負担を大きく減らせる可能性があります。特に、居住用財産の三千万円特別控除や軽減税率の特例、譲渡損失が出た場合の損益通算や繰越控除は、多くの方が利用できる優遇策です。それぞれの制度には細かな要件がありますので、ご自身の場合に何が適用できるのかをしっかり確認し、確定申告の手続きを忘れずに行いましょう。税金の仕組みを知れば、売却の不安も和らぎますので、悩みがあればどうぞお気軽にご相談ください。