相続時精算課税制度を解説！贈与と相続税の違いを比較して整理

親から不動産をもらう前に知るべき贈与と相続税の基本

親から不動産を受け取る方法には、生前に名義を移す「贈与」と、亡くなった後に取得する「相続」があります。
どちらも不動産という同じ財産を受け取りますが、適用される税金の種類や計算方法、手続きが異なります。
また、贈与で不動産を取得した場合、その評価額や時期によっては将来の相続税の計算にも影響します。
そのため、どのタイミングでどのような形で受け取るかを理解したうえで選ぶことが大切です。

まず、贈与とは、親が生きているあいだに不動産の所有権を子どもへ移転し、その対価を受け取らないことをいいます。
この場合、原則として受け取った側に贈与税がかかり、不動産は相続税評価額（路線価や固定資産税評価額など）を基準に評価されます。
一方、相続は、被相続人の死亡により不動産を含む財産を引き継ぐことであり、相続税の対象となります。
同じ不動産でも、生前贈与か相続かによって、課税されるタイミングや税率が変わる点を押さえておく必要があります。

次に、贈与税と相続税の仕組みですが、いずれも個人から財産を取得した人に対して課税される税金です。
贈与税は、その年の1月1日から12月31日までに受け取った財産の合計額から、基礎控除額110万円を差し引いた残額に対して課税されます。
相続税は、相続や遺贈によって取得した財産の総額から相続税の基礎控除額などを差し引き、法定相続分に応じて按分したうえで、累進税率によって計算されます。
不動産のような高額な資産は金額が大きくなりやすいため、どちらの税金の対象になるかで負担が大きく変わる可能性があります。

相続税の基礎控除額は、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算され、この金額を超えない範囲であれば、相続税はかかりません。
一方、贈与税の基礎控除額は年間110万円であり、この範囲内であれば贈与税も相続税への加算もされません。
さらに、相続時精算課税制度を選択した場合には、贈与税の特別控除2,500万円とあわせて、令和6年以降は年110万円の基礎控除も利用できるようになりました。
これらの数字を知っておくと、自分の家庭で相続税が発生する可能性や、生前贈与をどこまで進めるかの判断材料になります。

相続時精算課税制度のしくみと暦年贈与との違いを比較整理

相続時精算課税制度は、一定の要件を満たす親などからの贈与について、一生涯で合計2,500万円までの特別控除が使える制度です。
さらに、令和6年以降は暦年課税と同様に、毎年110万円までの基礎控除も設けられています。
贈与時点では、この特別控除や基礎控除を差し引いた残額に一律20％の贈与税がかかりますが、その税額は最終的に相続税から差し引かれて精算されます。
そのため、生前にまとまった額の不動産を移転したい場合によく検討される制度です。

一方、暦年課税は、毎年1月1日から12月31日のあいだに受けた贈与額から、年110万円の基礎控除を差し引いた残額に対して、累進税率で贈与税を計算する方法です。
贈与額が110万円以下であれば贈与税も申告も不要になるため、少しずつ財産を移転したい場合によく使われています。
ただし、令和6年以降は、相続開始前7年以内の暦年贈与分のうち一定額が相続財産に加算されるなど、相続税との関係が強まっています。
この点で、贈与時点で原則としてすべての贈与額を相続財産に合算して精算する相続時精算課税制度とは、考え方が大きく異なります。

不動産の生前贈与で相続時精算課税制度を選ぶと、評価額が低い時期にまとめて贈与できるため、その後に不動産価格が上昇した場合には相続税の負担を抑えられる可能性があります。
また、相続開始前7年以内の贈与であっても、相続時精算課税を選択した分については、生前贈与加算の対象とは扱われない点も特徴です。
一方で、この制度を選択すると、同じ贈与者とのあいだでは暦年課税に戻れないことや、不動産の値下がりが生じた場合などに結果として税負担が重くなるおそれもあります。
したがって、将来の相続税額だけでなく、不動産の評価や家族の資金計画も踏まえて慎重に検討することが大切です。

親から不動産を相続予定の方が制度を選ぶときの判断ポイント

まず、相続時精算課税制度を選ぶか、暦年課税による贈与を続けるかを考える際には、親の年齢や健康状態を踏まえて相続までのおおよその期間を意識することが大切です。
相続時精算課税制度は、原則として贈与者が60歳以上、受贈者が18歳以上の親子間などで選択でき、一度選ぶと暦年課税に戻せない制度です。
そのため、親が高齢で相続が近いと見込まれる場合と、まだ時間的に余裕がある場合とでは、適した制度が変わってきます。
また、相続税の負担だけでなく、将来の遺産分割をどのように行いたいかという家族全体の意向も合わせて検討することが重要です。

次に、不動産の将来価値や相続税評価額の変動をどう見込むかが、贈与のタイミングを判断するうえで大きな要素になります。
相続時精算課税制度は、贈与時の評価額で将来の相続税に精算されるため、将来値上がりが見込まれる不動産ほど早めの贈与と相性がよいとされています。
一方で、今後値下がりの可能性がある不動産については、あえて贈与を急がず、相続発生時の評価額で課税を受けた方が有利になる場合もあります。
したがって、不動産の立地や利用状況、今後の活用計画などを踏まえ、長期的な視点で価値の推移を見通しておくことが欠かせません。

さらに、そもそも相続税がかかる可能性がどの程度あるかを把握したうえで制度選択を行うことが必要です。
相続税では、課税価格の合計額から「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算される基礎控除額を差し引き、この基礎控除を超えた場合に申告と納税が必要になります。
例えば、法定相続人が子1人であれば基礎控除額は3,600万円となり、正味の遺産総額がこれを超えるかどうかが1つの目安です。
加えて、配偶者がいるかどうか、すでに持ち家がある子どもに自宅不動産を相続させるかなど、家族構成や持ち家状況により税負担や分割方針が変わるため、これらを整理したうえで贈与や相続の進め方を検討することが望ましいです。

自宅や実家の不動産を守るための贈与・相続税対策と相談方法

自宅や実家の不動産を将来も家族で引き継ぎたい場合には、相続税だけでなく、生前贈与や不動産の名義の管理方法まで含めて全体像を整理しておくことが大切です。
たとえば、生前贈与による名義変更には登録免許税や不動産取得税などがかかる一方、相続による取得では不動産取得税が非課税とされる取扱いが一般的です。
また、将来の相続税を見据えた生前贈与や相続時精算課税制度の活用、小規模宅地等の特例など、複数の制度を組み合わせて検討することで、自宅を手放さずに済む可能性が高まります。

自宅や実家の不動産を円滑に承継するには、まず遺言書を作成し、誰がどの不動産を取得するかを明確にしておくことが重要です。
遺言書で取得者を指定しておくと、遺産分割協議が長引くことによる空き家化や管理不全のリスクを抑えやすくなります。
そのうえで、相続が発生した際には、一定期間内に相続登記を行い、登記簿上の名義を相続人へ変更する必要があり、相続登記の義務化も順次進んでいるため、放置しないことが求められます。

さらに、相続時精算課税制度を利用して生前に不動産を移転するか、暦年課税を使った生前贈与にとどめるか、あるいは相続まで待つかは、相続税の負担額だけでなく、将来の不動産評価や家族の生活設計も踏まえて比較検討する必要があります。
相続時精算課税制度は多額の生前贈与がしやすい反面、一度選択すると暦年課税へ戻せないなど、慎重な判断が求められる制度です。
こうした制度選択や相続税・登録免許税などの試算は、税理士や司法書士など複数の専門家が連携して行う事例も多く、早めに相談体制を整えることが、自宅や実家を守るうえで大きな安心につながります。

まとめ

相続時精算課税制度は、親から早めに不動産を受け取りたい場合に有力な選択肢ですが、将来の相続税で精算される点を正しく理解することが大切です。
暦年贈与との比較では、非課税枠や税率、手続きが大きく異なるため、安易にどちらかを選ぶのは避けましょう。
親の年齢や健康状態、不動産の将来価値、家族構成などを総合的に確認し、自宅や実家を確実に守れる方法を検討することが重要です。
不安や疑問がある場合は、早めに専門家へ相談し、自分の家庭に合った贈与・相続税対策を一緒に考えていきましょう。